Il problema
Nei contratti preliminari di compravendita immobiliare, nelle prenotazioni di servizi e nelle trattative commerciali è prassi frequente la dazione di una somma di denaro al momento della stipula.
Il termine "caparra" viene spesso utilizzato in modo generico, ma il codice civile distingue due istituti diversi: la caparra confirmatoria, disciplinata dall'art. 1385 c.c., e la caparra penitenziale, disciplinata dall'art. 1386 c.c.
La differenza non è solo terminologica. Dalla qualificazione della somma versata dipendono le conseguenze giuridiche in caso di mancata esecuzione del contratto o di ripensamento di una delle parti.
La caparra confirmatoria
La caparra confirmatoria ha funzione di rafforzamento del vincolo contrattuale e di garanzia dell'adempimento.
Se il contratto viene regolarmente eseguito, la somma versata viene imputata alla prestazione dovuta oppure restituita.
Se, invece, la parte che ha versato la caparra risulta inadempiente, l'altra parte può recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta. Specularmente, se inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della somma versata.
Il punto fondamentale è che la caparra confirmatoria non attribuisce un diritto di recesso libero. Trattenere la caparra o pretenderne il doppio presuppone l'inadempimento dell'altra parte.
La parte non inadempiente, inoltre, non è obbligata a limitarsi al meccanismo della caparra. Può scegliere, in alternativa, di chiedere l'esecuzione del contratto oppure la risoluzione, con il risarcimento del danno secondo le regole ordinarie.
La caparra penitenziale
La caparra penitenziale ha invece una funzione diversa: rappresenta il corrispettivo del diritto di recesso.
Questo significa che le parti possono prevedere contrattualmente la possibilità di sciogliersi dal vincolo, stabilendo che chi esercita il recesso perda la caparra versata o, se l'ha ricevuta, debba restituirne il doppio.
In questo caso non si discute, di regola, di inadempimento: il recesso è legittimo perché è stato previsto dal contratto.
La caparra penitenziale è quindi il prezzo della libertà di ripensamento. Proprio per questo, deve risultare da una pattuizione chiara: non basta, di norma, indicare genericamente una somma come "caparra", ma occorre che dal contratto emerga in modo inequivoco anche il diritto di recesso.
La regola in caso di dubbio
In mancanza di una chiara previsione del diritto di recesso, la caparra viene normalmente qualificata come confirmatoria.
Una clausola che si limita a prevedere il versamento di una somma "a titolo di caparra", senza ulteriori specificazioni, non attribuisce automaticamente alle parti la facoltà di sciogliersi liberamente dal contratto.
Perché si possa parlare di caparra penitenziale, è necessario che le parti abbiano previsto espressamente il diritto di recesso e abbiano collegato a tale diritto la perdita della caparra o la restituzione del doppio.
Conseguenze pratiche della differenza
Si consideri un esempio.
Tizio versa a Caio 30.000 euro alla firma di un contratto preliminare di compravendita immobiliare. Successivamente, Tizio decide di non procedere all'acquisto perché ha trovato un immobile più conveniente.
Se la caparra è confirmatoria, il rifiuto ingiustificato di Tizio di stipulare il contratto definitivo integra, di regola, un inadempimento. Caio potrà quindi recedere dal contratto e trattenere la caparra, salvo eventuali contestazioni sulla gravità o imputabilità dell'inadempimento.
In alternativa, Caio potrà scegliere di non avvalersi del meccanismo della caparra e chiedere l'esecuzione del contratto oppure la risoluzione con il risarcimento del danno effettivamente subito.
Se invece la caparra è penitenziale, Tizio potrà esercitare il recesso nei limiti previsti dal contratto, perdendo la somma versata. In questo caso, salvo diverse previsioni contrattuali o violazioni autonome, Caio non potrà pretendere l'esecuzione del contratto né un risarcimento ulteriore fondato sul semplice esercizio del recesso.
Cosa fare nella pratica
Prima di versare o ricevere una caparra è opportuno verificare con attenzione il contenuto della clausola contrattuale.
Occorre innanzitutto comprendere se la somma sia stata prevista come caparra confirmatoria o come caparra penitenziale. In assenza di una chiara previsione del diritto di recesso, la caparra sarà normalmente considerata confirmatoria.
È poi necessario valutare quale soluzione sia più coerente con gli interessi delle parti. Chi vuole rafforzare il vincolo contrattuale e conservare la possibilità di chiedere l'esecuzione del contratto tenderà a preferire la caparra confirmatoria. Chi, invece, vuole prevedere una possibilità di uscita dal contratto, accettando in anticipo il costo del ripensamento, potrà optare per la caparra penitenziale.
Particolare attenzione va prestata anche all'importo. Una caparra di valore molto elevato può generare contestazioni sulla funzione concreta della clausola e sulla sua validità. Tuttavia, la riduzione giudiziale prevista per la clausola penale non è automaticamente applicabile alla caparra confirmatoria: il tema va valutato caso per caso, anche alla luce degli orientamenti giurisprudenziali.
Infine, la pattuizione deve essere redatta per iscritto in modo chiaro e inequivoco, evitando formule generiche che possano dare luogo a dubbi interpretativi.
Quando rivolgersi a un avvocato
La scelta tra caparra confirmatoria e caparra penitenziale incide direttamente sui rimedi disponibili in caso di mancata esecuzione del contratto o di ripensamento di una delle parti.
Una clausola ambigua può trasformarsi in una perdita economica significativa o in un contenzioso lungo e costoso.
Per questo, prima di sottoscrivere un contratto preliminare, una proposta di acquisto, una prenotazione vincolante o un accordo commerciale che preveda il versamento di una caparra, è opportuno verificare con attenzione la formulazione della clausola e le conseguenze giuridiche che ne derivano.